受銷售向好的影響,近期北京有數家房企發佈了類似的“漲價令”,其主要內容在於,取消優惠措施、推出高端房源,甚至直接上調價格等。(11月21日《中國證券報》)
  從2013年底一直到今年9月,量價齊跌,房地產業看似搖搖欲墜。房價崩盤的觀點一時比較流行,高呼救市的聲音也不斷發出。儘管各地救市的花樣不斷翻新,力度也不可謂不大,但效果似乎一直不明顯。改變發生從9月30日開始。這一天央行和銀監會聯合發文,傳遞出高層托市的信號。10月,住建部、財政部、央行三部門聯合發文降低公積金貸款購房的門檻,刺激住房需求,穩住樓市的信號更為強烈。兩份文件猶如兩盞火炬,照亮了暗淡的樓市。萎靡的房地產商精神起來了!
  兩份文件都是為了刺激住房需求,其目的是通過增加購房需求,消化商品房庫存。由於消化庫存需要時間,住房需求的增加短期內不會引致房價上漲,最多穩住房價不下跌。然而,房價的反彈來的太快了。9月30日至今,尚不足兩個月,房企曾經夾起的“尾巴”就翹了起來。庫存尚未消化完畢,“漲價令”就已經發出。
  成交量的回升與房價的上漲幾乎是同時發生,沒有任何遲滯。之前所謂消化庫存需要多長多長時間,成了一句笑談。何以如此?是之前的庫存測算不准?非也。在房價高企,很多人買不起房,進不了城,而在地方政府依靠房地產拉動經濟的條件下,庫存過剩是確定無疑的。從一線城市到三四線城市都是如此,不同的只是過剩程度。
  房價越過消化庫存階段的突兀提升,顯示出房地產市場失靈的嚴重問題。如果市場沒有失靈,房企應根據房子的銷售量、庫存量和銷售價格三個信號做出價格調整。但這裡房企的調價決策顯然沒有考慮庫存量,而僅僅是根據兩份文件對市場做出了太過樂觀的估計。也就是說,市場信號並沒有被完全納入房企的決策信息集。
  房企之所以置市場信號於不顧,僅僅根據政府文件做出價格決策,也是因為房企看到了政府行為對樓市的強勢作用。鑒於樓市對經濟和民生的重要意義,房企的判斷是政府不可能不救市,即使把市場搞的一塌糊塗,政府還會耐心地收攤子。新一屆政府對市場力量的重視,讓房企一直擔心自己會判斷失誤,害怕政府真的不管。過去的幾個月里,房企謹慎拿地,謹慎上項目,就是害怕自己淹死在市場中。然而,幾個月的煎熬,幾個月的博弈,政府還是選擇了救市。這讓房企再次驗證了自己的判斷也提高了行險招的“膽量”。
  如果說僅僅用房價上調證明這一點還有些捉襟見肘,那麼近期的地價上漲則讓一切更為明瞭。近期房企拿地動作頻繁,地價不斷上漲。11月18日,上海新地王誕生,土地出讓金高達248.5億元,刷新了上海去年新鴻基徐家匯地王218億元的紀錄。在庫存高而需求增加不明顯的條件下,地價和房價幾乎同時上調,完全顛覆了市場正常的價格傳導機制,市場的作用哪裡還能顯現出來?
  房價的上漲以及地價上漲所帶來房價預期會大大削弱市場的需求量。9月和10月出台的兩個文件,初衷完全是好的,可是政策效果卻完全和政策目的相背,其可能的結果是讓充滿泡沫的樓市繼續泡沫下去,讓樓市累積的問題繼續累積下去。未來,樓市困局可能更難突破。
  文/喬瑞慶
  
  (辣味時評,一掃就行!歡迎各位親愛的作者關註紅辣椒評論官方微信!同時官方微信平臺將不斷推薦展示優秀作者!)  (原標題:房企“漲價令”違背市場規律)
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